Эксперты в Недвижимости Майами
Phone | WhatsApp | Viber
+1 347 296 6510 (Miami) +38 067 371 8957 (Kiev)

Покупка дома vs Аренда в Майами.

Покупка дома стоит денег. Много денег. В эту стоимость включено: первоначальный взнос  и ежемесячный ипотечный платеж, налоги и страховка и многое другое …

Это кажется значительно больше, чем Вы сейчас готовы выложить за поиск дома и подпись договора аренды с Вашим арендодателем (даже если он увеличил Вашу аренду на 25% и, скорее всего, сделает то же самое в следующем году).

Но Вы будете удивлены: даже со всеми этими затратами, вы точно сэкономите более чем $200,000 в течение следующих 30 лет, если Вы совершите покупку прямо сейчас.

Вы скажите, что это в течение аж целых 30 лет! “Я думаю о моих деньгах прямо сейчас!”, – скажете Вы.

Тогда как Вам такое: подождите только один год, и Вы выбросите на ветер почти $19,000 Ваших сбережений. По словам нашего экономиста, Джонатана Смоука, потери настолько высоки, потому что ставки по ипотечным кредитам, по прогнозам, увеличатся и потому, что цены на жилье растут постоянно и очень быстро.

Это можно назвать финансовой выгодой, так же как и финансовой потерей – каждый день Вы платите арендодателю вместо Вашей ипотечной компании.

Статьи в тему:

На национальном уровне, 30-летняя финансовая выгода от обладания сегодня составляет $217,726, в соответствии с нашими экономическими аналитическими данными, которые рассчитаны для определения сравнительной ценности покупки перед арендой.

(Эти данные не включали в себя качественные преимущества, такие как больший контроль над вашей жизненной ситуацией, возможность заведения домашних животных, и, вообще говоря, больше вариантов-тех вещей, которые для многих потенциальных покупателей одинаково важны, и которые учитываются при принятии окончательного решения о покупке дома).

Отложите покупку на год, и вы теряете приблизительно $ 18,672 сбережений. Задержитесь на три года, и эта цифра подскочит до $ 54,879.

“Мы находимся в критической ситуации: арендная плата, цены на жилье, и ставки по ипотечным кредитам , – всё, как ожидается, значительно возрастет в ближайшие несколько лет”, – говорит Смоук.

“Это означает, что стоимость оттягивания покупки дома будет возрастать еще более резко, если Вы будете ждать три года или даже один. Оттянете вложение и понесете убытки в будущей стоимости движения Ваших денег.”

Финансовые расчеты подтверждают, что разумным решением является покупка прямо сейчас.

Смоук и его команда использовали много факторов, чтобы предоставить эти прогнозы, и они также высказали несколько гипотез.

* Например, они полагали, что любые деньги, сэкономленные арендаторами, могут быть инвестированы, и что ежегодные темпы роста инвестиции будут в размере 5% (это сопоставимо с консервативными долгосрочными ожиданиями рыночной доходности).

Мы знаем, что это в некотором роде довольно большие предположения. Сколько на самом деле арендаторов, накапливающих сбережения и инвестирующих? Но мы говорим вам об этих предположениях, потому что ключевой момент заключается в следующем: Наша команда накапливала данные против владения и все-таки вышла на сногсшибательные цифры в пользу покупки.

Финансовые расчеты говорят о том, что выгоднее покупать, и покупать как можно скорее“, – говорит Смоук.

Независимо от того, как вы его разделите на части, вы не можете отрицать несколько ключевых фактов, которые убедительно обосновывают необходимость покупки. С общегосударственной точки зрения, дешевле купить прямо сейчас, чем арендовать. Цены на жилье, как ожидается, будут расти, и, в то время как аренда является предметом инфляции, расходы домовладения являются фиксированными.

На некоторых рынках, финансовые “потери” составляют более $ 1 млн.

Но, как всегда, это зависит от того, где Вы находитесь.

В Санта-Крус, штат Калифорния, например, вы сэкономите более $ 1 млн. в течение следующих 30 лет, если вы покупаете сегодня. Это потому, что, как и аренда, так и цены на дома стремительно растут, благодаря сильным экономическим стимулирующим факторам, таким как рост числа рабочих мест, рост численности населения, и рост домашних хозяйств.

Но сейчас по-прежнему трудно манипулировать кем-либо. Средний показатель дохода домохозяйства в Санта-Крус может позволить себе меньше, чем 10% домов, доступных для продажи там.

Для того, чтобы реализовать положительную финансовую выгоду от покупки дома, владельцы должны ждать “безубыточных периодов” – т.е. сокращения транзакционных издержек, связанных с покупкой и продажей. На государственном уровне, это означает, что время ожидания составляет чуть более трех лет. На рынках, где соотношение между стоимостью жилья и арендной платой более высокое, таких как Сан-Хосе, штат Калифорния, и Нью-Йорк, владельцам обычно нужно ждать дольше, около шести-семи лет.

“Из чисто финансовой точки зрения, вы должны ориентироваться на более длительный срок,” говорит Смоук об обоих дорогостоящих рынках. “Это одна из причин, почему арендная плата высокая и становит все выше.”

Нет, Смоук говорит: Почти 90% рынков (335 из них) дают финансовую выгоду, по крайней мере $ 100000 от владения более 30 лет. Кроме того, почти четверть рынка страны получает финансовую отдачу больше, чем в среднем по стране.

Мы точно не специалисты в математике, но мы выкладываем изложения Смоука. Это может подвергаться сомнению с учетом роста первоначального взноса, но мы никогда не видели сбережения, изложенные таким простым языком. Итак, BRB-должен купить дом.

* Наши аналитики использовали следующие гипотезы для расчета относительного преимущества покупки против аренды:

Они разложили на множители 20%-ый авансовый платеж с ценой закрытия 3%. Эксплуатационные расходы и ежегодное снижение расходов – 1%. Стоимость капитала составляет 5% (в среднем американские инвесторы требуют возвращения от инвестиций в акционерный капитал).

Они предположили, предельный налог в размере 25%, а стоимость продажи дома составляет 8% от продажной цены. Налог на прирост капитала – 15% более $ 500,000 (для супружеских пар). Брокерская комиссия составляет 1% от аренды в первый год и стоимость арендного страхования составляет 1% от месячной арендной платы.

 

Орислава Пельо – Консультант по недвижимости, специализирующаяся на элитной Недвижимости в Майами. Работает с покупателями, продавцами и инвесторами как в США, так и на международном уровне.

Статья в тему:

Понравился материал? Будем благодарны за репосты!

Подписывайтесь