Как правильно выбрать недвижимость в США?

Как найти “правильную” недвижимость в США и на что, прежде всего, стоит обращать внимание при выборе и осмотре недвижимости?

Расположение (Location):

Первым делом определяемся с желаемым районом (-ами) и проводим следующий анализ:

• Оцениваем инфраструктуру: удаленность / приближённость магазинов, школ (по американским законам ваши дети могут ходить в школы, которые относятся к вашему району), скоростных трасс (тут и плюсы и минусы), транспортных узлов, парков с детскими площадками и т.д.;
• Анализируем население (neighborhood), демографическую ситуацию, культурно-расовую, криминальную обстановку;
• Смотрим на негативные факторы: линии электропередачи, кладбища, хайвеи, цементные заводы и бывшие свалки…

Год постройки:

Многие покупатели полагают (и в принципе, правы), что чем новее, тем лучше.

После 1978 года были запрещены к использованию некоторые вредные строительные материалы (асбест, краска с высоким содержанием свинца). Таким образом, снимаются некоторые вопросы безопасности жилья.  Хотя на самом деле, здесь есть исключение. Старое не всегда равносильно плохому, а новое – не всегда хорошее. Старый дом начала прошлого века, построенный из добротных материалов, нередко может дать фору новострою.

В Америке 31% жилья старше 55 лет (еще 30% по возрасту приближаются к 50 годам), и сбрасывать его со счетов совершенно не стоит (если ставить в отборе год постройки не старше… можете пропустить необыкновенный шарм старинных домов, старинных улиц с многовековыми деревьями).

Размер:

Измеряют квартиры в квадратных футах (3 фута = примерно 1 метр). С обмерами надо быть начеку, многие продавцы и их агенты привирают с размерами и запросто могут накинуть 100 лишних футов на квартиру.

Также, в общий “футаж” могут включить площадь подвала (basement) или чердака (attic). A некоторые риэлторы умудряются выдать откровенно односпальное жилище за двухспальное.

Этажность:

При покупке квартиры надо знать, что на первом этаже может быть холодно зимой, а на последнем этаже невыносимо жарко летом. Бывают так называемые ground (garden) этажи. Цена у них привлекательная, но с точки зрения здоровья долго жить в таких квартирах не совсем хорошо.

Планировка жилья:

Так как жилье в Америке редко имеет много несущих стен (так называемый open plan), то вы можете сделать перепланировку практически любого жилье по своему вкусу, только газовые и сантехнические узлы придется оставить на месте.

Ассоциации и их нюансы:

HOA – это ежемесячная плата ассоциации на содержание комплекса. Обычно туда входят уборка снега, стрижка травы, вывоз мусора, иногда включают воду, мелкий ремонт. На крупный ремонт, например потекла крыша или решили поменять лифты могут идти средства из HOA, а могут взиматься отдельно… Суммы этих ежемесячных сборов колеблются от $200 до $1000 (поэтому на них надо обращать внимания). Избежать их при покупке квартиры или таунхауса не удастся. 

Некоторые жилые комплексы имеют строгие законы: запрещено держать животных, запрещена сдача в аренду (вы сможете поселить только близких родственников), менять окна двери, даже делать ремонт у себя в квартире вам придется с разрешения ассоциации… И ссориться с ассоциацией себе дороже!

Налог на недвижимость:

Каждый владелец недвижимости платит налоги на нее. Суммы зависит от оценочной стоимости жилья (можно подавать прошение на пересмотр каждый год). Налоги зависят от района, в котором находится недвижимость (где-то меньше, где-то больше). Некоторые категории граждан имеют налоговые льготы (пенсионеры, например).

Если вы выбрали жилье, а налоги там откровенно низкие, обязательно поинтересуйтесь почему. Если вы покупаете жилье с ремонтом и видите низкие налоги – тоже поинтересуйтесь, возможно были 4-х летние льготы (homestead improvement exemption)

Технические моменты:

При непосредственным осмотре недвижимости обращаем внимание на:

• электрику (везде ли есть свет);
• сантехнику (проверяем наличие холодной и горячей воды и ее напор);
• отопительную систему (комфортная температура при показе жилья – хороший знак);
• состояние окон, полов, стен;
• проверяем наличие подтеков и плесени;
• проверяем имеющуюся технику (плита, холодильник, посудомойка, стиралка и сушилка – если в жилище при показе, значит скорее всего, продаются вместе с ним).

Ремонтные работы (а особенно лицензированные вроде сантехнических и электрических) стоят как и все услуги в Америке довольно дорого, поэтому объективно оцениваем эту сторону дела.

Если покупаем жилье отремонтированное – интересуемся были ли получены все нужные разрешения (например, чтобы сделать ремонт подвала и превратить его в жилое помещение или сауну).

Можно провести (а при покупке дома настоятельно рекомендуется) home inspection. К вам приедет специалист, все осмотрит, напишет отчет. На основании этого отчета вы будете принимать решение о покупке и можете даже поторговаться с продавцом. Стоит home inspection на квартиру порядка $300, на дом $500-$1000.

Также, внимательно читаем специальный документ, который продавец при продаже дома обязательно подписывает – Disclosure, в котором рассказывает об известных ему (!) дефектах недвижимости. В добавок ко всем неприятностям, на недвижимости могут быть просрочки по оплатам HOA, коммунальные платежи, кредиты от строительных компаний.

Все эти моменты должны проверить ваши агент и юрист.

Теперь Вы многое знаете, осталось пожелать…

Правильных Вам покупок! 

и

Добро пожаловать домой…

Понравился материал? Будем благодарны за репосты!