Как купить квартиру в Майами или 8 шагов к собственной недвижимости в США

Думаете, как купить квартиру, дом или виллу в Майами – хотите купить недвижимость в США? Очень просто!

Итак,

Шаг 1. Определите цели покупки: зачем вы хотите купить квартиру в Майами

Перед изучением вопроса – как купить квартиру в Майами – Вам нужно определиться с вопросом: а зачем это все нужно.

Для того, что бы сэкономить свое время, деньги, а главное – нервы, перед тем, как приступить к поиску недвижимости в США, необходимо определиться с несколькими моментами:

• цель покупки недвижимости. Это будет недвижимость для
  • собственного постоянного проживания,
  • или проживания на время отдыха в Майами или после выхода на пенсию, а в остальное время – доход от сдачи ее в аренду.
  • Инвестиции – инвесторы со всего мира активно вкладывают деньги в США и, особенно, в Майами, эти инвестиции безопасны и приносят от 5%-10% ежегодно.
  • Прочее.
• тип недвижимости.
• желаемое месторасположение.
• пожелания к инфраструктуре района.

Позже, профессиональный риелтор поможет подкорректировать и уточнить первоначальные пожелания. Детально проконсультирует о том, как купить квартиру, дом или виллу в Майами. Расскажет о нюансах существующих районов и зданий, преимуществам и недостатках при выборе квартиры или дома в конкретном районе, и т.д.

Шаг 2. Выбор риелтора, что бы купить квартиру в Майами

Скажем cразу – купить или продать недвижимость в США самостоятельно, без помощи профессионалов, Вам точно не удастся, да и не надо это Вам (ниже узнаете, почему).

Поэтому, первым делом желательно искать все-таки не дом мечты, а риелтора мечты.

Кодекс риелтора гласит “мы работаем во благо клиента” – вот на это и надо ориентироваться при выборе своего агента.

Хороший риелтор – это профессионал, с лицензией, с которым Вам комфортно и компетентность которого не вызывает сомнения (отвечает на вопросы честно и доходчиво, а не говорит, что это не Вашего ума дела, рассказывает о всех, даже не очень приглядных, нюансах объекта или сделки, и т.д.).

Профессиональный риелтор,

• В первую очередь, задаст «правильные» вопросы (вместо тривиальных и скучных), которые максимально полно раскроют желаемый образ будущей покупки (иногда этот образ – неожиданный даже для самого клиента).
• Затем проконсультирует о нюансах рынка, каждого из районов, типах зданий, как правильно выбрать и купить дом, квартиру или виллу и т.п. Поможет более-менее уточнить желаемый образ покупки.
• И самое главное, заключит договор на представление интересов в сделке по покупке недвижимости, по которому он несет перед клиентами определенные обязательства.

• В договоре четко оговаривается тип недвижимости, который клиент планирует приобрести.
• Риелтор обязан найти квартиру или дом и показать ВСЕ объекты, подходящие под  описание клиентов (кроме объектов из риелторской системы MLS, это должны быть объекты от девелопера-застройщика, эксклюзивные варианты или предложения прямо от продавца, объекты, выставленные банком или судом на аукцион и т.д. ). Ключевые слова здесь – показать ВСЕ объекты.

Имейте ввиду, что не все риелторы в США работают по договору. И если у Вас нет договора с риелтором, то нет и никаких гарантий и обязательств с его стороны.

• Вам просто “случайно забудут” рассказать о каких-то важных деталях сделки, которые потом, после совершения сделки, окажутся неожиданными и обернутся неприятными сюрпризами.
• Или же покажут небольшое количество объектов только потому, что продавец за продажу своих объектов обещает риелтору повышенную комиссию, хотя эти объекты могут полностью не соответствовать желаемым параметрам клиента, а предлагаемая продавцом цена – не самой выгодной.

Как видите – нюансов очень много.

Успешность и выгодность сделки на 90% зависит от профессиональности риелтора. Выбирать нужно очень внимательно и скурпулезно!

Да, кстати, кроме страховки недвижимости, судовых и реестровых пошлин в США покупатель, как правило, больше ни за какие услуги не платит. Платит продавец! В том числе и комиссионные Вашему риелтору. (см. ниже п. 8). Но! Как всегда и во всем, бывают и исключения.

Шаг  3. Решите вопрос финансирования покупки недвижимости в Майами, США

Если Вы собираетесь купить недвижимость в Майами за счет заемных средств, необходимо взять у заемщика так называемое подтверждающее письмо – подтверждение того, что Вы сможете купить то, что Вы хотите купить и что деньги Вам одолжит, например, банк.

Если Вы хотите купить квартиру, дом или виллу в Майами за собственные деньги, без кредитования, Вам необходимо

• открыть счет в американском банке,
• перечислить на него необходимую для покупки сумму,
• предоставить банковские выписки риелтору, т.к. они понадобятся при подаче офер-предложения продавцу (как подтверждение, что Вы платежеспособны).

Ввоз в США наличными нецелесообразен, поскольку согласно антитеррористическому международному законодательству, наличные деньги требуют пристального внимания.

Гораздо проще приехать в США с $9500, выбрать дом/квартиру/виллу/пентхаус, подписать контракт, внести задаток, а всю оставшуюся сумму для оплаты выбранной недвижимости осуществить банковским переводом.

При ввозе наличных денег в США покупатель не облагается налогом, так как он не является налогоплательщиком США. В любом случае, следует иметь документы об источнике получения средств (например, контракт о продаже квартиры), хотя вероятнее всего, при банковском переводе вопросов возникать не должно.

После покупки дома или квартиры в США, рекомендуем открыть счет в Вашем местном банке. Он понадобится для обслуживания объекта недвижимости, оплаты электричества и коммунальных услуг, поступления арендной платы (при сдаче объекта в аренду).

Шаг 4. Поиск и выбор недвижимости для покупки в Майами

Вот теперь начинается самое интересное и увлекательное занятие – поиск и выбор недвижимости. После качественной проработки шага 1 и шага 2 – этот процесс не займет у Вас много времени и сил.

Хороший риелтор быстро подберет для Вас оптимальные варианты,  проведет честную презентацию каждого объекта, Вы посмотрите, пощупаете, подумаете, посомневаетесь… И найдете! Новый дом. Дом своей мечты.

Шаг 5. Офер-предложение продавцу (offer)

И вот, Вы нашли! Вы уже влюбились и, конечно, прикидываете куда поставить свой любимый диван. Осталось дело техники.

Офер (offer) – это Ваше предложение продавцу желаемой недвижимости, оформленное Вашим риелтором. Здесь можно играть по-разному: торговаться, обещать лучшие условия покупки.

Посовещались, офер оформили, отправили, убедились, что сторона продавца его увидела, внесли залог (1-2 % от предлагаемой цены) – и теперь ждете.

Продавец может оспорить Ваш офер и сделать Вам встречное предложение по цене. Процесс будет продолжаться до достижения соглашения обеими сторонами. Параллельно будут оговариваться другие условия контракта: сроки оформления сделки (дата закрытия), финансирование, состояние объекта недвижимости и. т.д. Все переговоры осуществляются только через риелтора, с которым Вы работаете и который выступает от Вашего имени.

И вот, наконец, долгожданная победа! Продавец выбрал и принял Ваше предложение (offer), Вы пришли к консенсусу по всем условиям/парметрам сделки.

После того, как Вы получили согласие продавца, у Вас есть 5 рабочих дней еще раз, трезво взглянуть на вещи, помучаться, посомневаться, подумать (а правда ли это дом моей мечты?), и в случае чего – безнаказанно выйти из сделки.

Если Вы в течении 5 дней будете в эйфории отмечать мероприятие, а на 6-ой день узнаете страшные вещи о соседях или о событиях в доме Вашей мечты – и захотите отменить сделку – у Вас будут проблемы: легко лишитесь задатка, который дали при подаче офера.

Поэтому, на все про все только 5 дней! И ни днем больше!

После, Вы подписываете с продавцом окончательный контракт на покупку вожделенного объекта недвижимости и вносите второй депозит (5-10% от согласованной цены).

Шаг 6. Путь до сделки при покупке дома, квартиры или виллы в Майами

Если все пойдет гладко, и Вам повезло с профессионалами, то с момента подписания контракта Вы можете потихоньку паковать чемоданы и планировать въезжать в Ваше жилье (или сдавать его) через 2 недели – месяц.

А хороший риелтор организует инспекцию объекта недвижимости, подготовит документы, решит все организационные моменты.

Непосредственно перед сделкой, Вы с риелтором еще раз осматриваете “товар” (смотрим, все ли в порядке и все ли на месте – в последний момент продавец может решить забрать свою раритетную дверь, а делать это  – он не совсем имеет право).

Шаг 7. Сделка купли-продажи недвижимости в Майами (closing)

День закрытия сделки оговаривается заранее обеими сторонами, при подписании контракта.

В этот день происходит передача прав собственности, ключей и окончательные взаиморасчеты покупателя с продавцом и всеми третьими лицами, вовлеченными в сделку (банки, кондо-ассоциации и тд).

До подписания документов Вы должны внести остаток денежных средств, необходимых для покупки. Продавец подписывает документы о передаче Вам прав собственности на недвижимость.

Если все прошло гладко, стороны со всем согласились и все бумаги подписаны – Вы жмете руки, получаете ключи и становитесь полноправным владельцем американской недвижимости.

Если не прошло – ничего страшного, сделка переносится до решения возникших проблем.

Немного о финансовых затратах на проведение сделки покупки квартиры в Майами: 

• Расходы покупателя: 1,05%–2,20%, т.е. сумма может колебаться от $1,500 до $3,500 (в зависимости от конкретной ситуации):
  • Страхование и проверка подлинности документов – 0,5%-1%.
  • Реестровые пошлины – 0,5%-2%.
  • Судебные пошлины – 0,5%-1%.
• Расходы продавца – 6,51%–9%:
  • Судебные пошлины – 0,5-1%.
  • Налог на передачу прав собственности – 0,01%-2%.
  • Плата брокеру – 6%.

Шаг 8. Принимаете поздравления, планируете переезд.

Теперь Вы – домовладелец (homeowner) в США!!!

Теперь недвижимость может быть заселена тем, для кого она приобреталась, сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.

Видите, не так сложно!